当前全国城镇近43%的家庭拥有两套及以上房产，而楼市下行、就业压力叠加政策变革，正让多套房家庭陷入资产流动性困境、持房成本飙升与租金收益萎缩的三重夹击。

二手房市场正在经历供给过剩的冲击。 以苏州为例，尽管当地已进入“不限购、不限贷、不限售”的三不限时代，二手房库存却高达20万套，买家选择空间大幅增加，导致成交周期普遍延长至3个月以上。

北京、上海等一线城市虽放松限购政策，但政策松绑反而释放了大量存量房，进一步加剧市场竞争。

中介机构反馈，近两年二手房挂牌量激增，部分城市挂牌总量接近过去五年的总和。 例如武汉、重庆等大城市的二手房挂牌量均突破20万套，业主之间价格战激烈，急售房源降价幅度可达20?0%。

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一位业主为给儿子购置婚房，挂牌旧宅一年无人问津，最终降价30万才成交，而同期同户型邻居因早一个月出售，多卖30万元，这种时间差带来的心理落差让许多家庭难以承受。

新房市场也对二手房形成挤压。 当前新建住宅得房率更高、价格更具优势，购房者更倾向选择新房，导致二手房吸引力持续下降。

尤其郊区、老旧小区等非核心地段的房产，已陷入“有价无市”的僵局，部分房源即便降价至1.4万元/平米仍难觅买家。

房产税试点扩围已成为多套房家庭最现实的担忧。 2024年底，财政部将试点城市扩大至15个，税率区间为房产评估值的0.5?.2%。

以上海一套评估价200万元的房产为例，若按1%税率征收，年持有成本将增加2万元；对于拥有三套房的家庭，年税费可能超过2.6万元。

除房产税外，物业费、维修基金等固定支出也在上涨。 一线城市中等住宅的年物业费普遍突破5000元，若房屋空置，这些费用仍需照常缴纳。

租金收益难以覆盖房贷月供。 广州一位业主反映，其第二套房月供6000元，但租金仅2500元，每月需自补3500元差额，而当前全国租金回报率已降至2%以下，远低于房贷利率。

持有成本的增加还体现在政策调控的精准化。 例如南京对核心区房产提供置换补贴，但对远郊投资性房产收紧信贷；成都则对空置超6个月的住房征收3倍基准税率。 这种差异化政策使得非优质房产的持有关税持续加重。

租赁市场供需关系逆转正削弱房东的议价能力。 2025年全国保障房开工量同比提升22%，北京、深圳等城市新增保障性租赁住房超4万套，其租金较市场价低20?0%，分流了大量刚需租客。

与此同时，品牌长租公寓市场份额已达28%，凭借标准化服务吸引租客，个人房东的房源空置周期延长至45天，较品牌公寓长20天。

租客需求结构也在变化。 受收入增长放缓影响，原计划整租的群体转向合租，原租单间者则选择更低成本的保障房。

一位学区房业主透露，其地铁口旁的房子原本挂出即租，今年却空置数月，最终租金从3500元降至2500元才勉强出租。

此外，租赁监管加强导致房东责任增加，如北京规定年租金涨幅不得超过5%，上海要求所有出租房备案登记，进一步压缩了收益空间。

租客维护成本亦成隐忧。 一位海鲜批发商将精装修房出租后，收房时发现墙面、家具严重损坏，维修费用远超租金收益。

类似案例频发，使得部分房东选择“宁空不租”，当前全国住房空置率已升至18.7%（一线城市）和21.3%（二线城市），67.3%的多套房主表示，若租金收益率低于3%，宁愿空置。

面对流动性危机，许多家庭开始优化资产配置。 核心策略是出清劣质资产，例如郊区房、老破小或高层住宅，转而保留核心地段抗跌性强的房产。

苏州有业主通过“卖旧买新”操作，将郊区房置换为地铁口小型公寓，虽售价比预期低10%，但避免了长期空置损失。

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例如杭州推出“个人房源托管服务”，帮助房东对接品牌公寓，降低空置率；成都实施“带押过户”，缩短交易周期。

心理调整同样重要。 过去“买房必赚”的预期已被打破，当前市场更强调住房的居住属性。 一位曾囤积多套房产的投资者称，其已放弃短期套利思维，转而关注长期租金稳定性，并将部分资金配置至基金、保险等多元资产。

发布于：江西省